O mercado imobiliário cotado tem enfrentado desafios nos últimos anos, mas acreditamos que está a viver uma transformação significativa. Após um período de taxas de juro em alta, assistimos agora a uma inversão da tendência, com sinais de que o ciclo de redução das taxas está a começar. Este novo contexto apresenta uma oportunidade única para o setor, com o potencial de superar as expectativas de retorno a longo prazo.

Nos últimos 18 meses, a subida das taxas de juro desmotivou muitos investidores de alocar capital ao imobiliário cotado. Contudo, acreditamos que este cenário está a mudar. Durante o terceiro trimestre de 2024, a diminuição da inflação e a compressão das taxas reais favoreceram claramente o setor. Observámos também uma transição de liderança no mercado, com setores mais orientados para o valor, como o imobiliário cotado, a destacarem-se. Este período pode marcar o início de um ciclo favorável, onde as imobiliárias globais cotadas ganham força à medida que os investidores diversificam para além das tradicionais ações tecnológicas. Estamos convictos de que esta classe de ativos está bem posicionada para beneficiar deste novo regime económico.

Apesar do desempenho impressionante das imobiliárias cotadas globais no terceiro trimestre de 2024, acreditamos que ainda há espaço para crescer. Historicamente, após ciclos de subida de taxas de juro, as imobiliárias cotadas apresentam retornos superiores em relação a outros setores. Por exemplo, nos 12 meses seguintes ao fim de um ciclo de aumento de taxas, o setor registou um retorno médio de 20,9%, superando as imobiliárias privadas e as ações. Além disso, perspetivamos um crescimento acelerado dos fluxos de caixa em 2025, impulsionado por balanços financeiros saudáveis e pela possibilidade de fusões e aquisições, que podem consolidar o setor e criar valor adicional para os investidores.

Atualmente, o imobiliário cotado global apresenta descontos significativos face ao seu valor líquido de ativos (NAV), níveis que não se viam há uma década. Esta margem de segurança cria um contexto atrativo para investidores. Adicionalmente, o setor está a negociar a preços mais baixos em relação ao mercado acionista global, algo raro. Por exemplo, nos EUA, as imobiliárias cotadas apresentam um desconto de 13% face ao índice S&P500.

Noutra perspetiva, uma das principais vantagens do imobiliário cotado reside na sua diversificação e acesso a setores emergentes. Ao contrário do imobiliário privado, que ainda é dominado por setores tradicionais como escritórios e retalho, as imobiliárias cotadas expandiram-se para áreas inovadoras, como centros de dados, instalações de saúde e habitação para estudantes. Estas áreas representam mais de 50% do mercado imobiliário cotado, mas apenas 7% do mercado privado. Esta diversificação não só aumenta o potencial de crescimento, como também oferece proteção contra ciclos económicos adversos. Além disso, as imobiliárias cotadas proporcionam liquidez superior, permitindo que os investidores comprem e vendam ativos com facilidade, algo que o mercado privado muitas vezes não consegue igualar.

Com um cenário de taxas de juro mais favorável e avaliações atrativas, o mercado imobiliário cotado global oferece uma boa oportunidade para investidores que procuram diversificar os seus portfólios e beneficiar de retornos atrativos a longo prazo. Na Nordea Asset Management, acreditamos que a alocação ativa a este setor pode maximizar o potencial de crescimento, capitalizando as tendências que estão a redefinir o futuro do imobiliário global.